اجاره املاک
مفهوم اجاره املاک :
درقانون به مفهوم اجاره املاک و احکام آن پرداخته شده است که این احکام در قانون مدنی وقانون روابط موجر ومستاجر آمده اند.
عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود.
در عقد اجاره کسی که اجاره می دهد و یا به اصطلاح اجاره دهنده را موجر و کسی که اجاره می کند یا اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
برخی از افراد بنا به هر دلیل که مبادرت به اجاره ی مکان ، وسیله و… می‌نماید از بسیاری از قواعد و قوانین عقد اجاره آگاهی نداشته و بعد از تنظیم و امضا عقد و قرارداد اجاره و یا در زمان اجرای تعهدات متوجه می‌شوند که چه اشتباهاتی را انجام داده‌اند، سپس به دنبال آن از وکیل املاک اجاره‌ای جهت دریافت مشاوره تخصصی در این زمینه بهره‌مند می‌گردند.
در عقد اجاره، مالک منافع، مال خود را با توجه به تعریف فوق به مستاجر واگذار میکند بنابراین دراین قرار، مهم این است که شخصی که اقدام به انعقاد قرارداد با مستاجر میکند ، مالک منافع مال باشد ومهم نیست که حتما عین مال نیز به او تعلق داشته باشد.
در واقع شرط تعیین مدت، از شروط اصلی عقد اجاره است و بر خلاف آن نمی توان توافق نمود.
اجاره از عقود تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است.
اجاره نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته میشود که بین صاحب ملک و مستاجر تنظیم میشود و شامل مشخصات طرفین، مدت قرارداد ، تاریخ تحویل، مبلغ پرداختی اجاره بها ماهیانه و… می‌باشد .
نکته بسیار مهمی که اغلب طرفین عقد اجاره،( موجر و مستاجر) به آن توجه ندارند، قسمت توضیحات ذیل قرارداد اجاره نامه می‌باشد که در واقع توافقات طرفین است.
این قسمت چون مطابق ماده 10 قانون مدنی تنظیم میشود و جز لاینفک قرارداد محسوب می‌گردد لذا لازم الاجرا است و بسیاری بدون توجه به متن و توافقات کتبی در قرارداد مبادرت به امضا و پذیرش تعهدات آن می کنند.
موسسه حقوقی بین المللی دفاع یاران عدالت با توجه به سابقه و داشتن تجربه لازم در زمینه دعاوی حقوقی مالک و مستاجر و با بهره‌مندی از وکیل املاک اجاره‌ای متخصص ، به شما مالکین و مستاجرین محترم پیشنهاد می کند، قبل از اقدام به تنظیم هر نوع قرارداد اجاره حتما با یک وکیل در خصوص املاک اجاره ای مشورت و مشاوره بگیرید و زمان انعقاد عقد اجاره به همراه خود یک شخص حقوقی که مسلط به قوانین مالک و مستاجر باشد را همراه داشته باشید .
همچنین موسسه حقوقی بین المللی دفاع یاران عدالت با بهره‌مندی از گروه حقوقی متخصص در زمینه املاک اجاره‌ای ضمن ارائه مشاوره حقوقی به وسیله وکیل املاک اجاره‌ای در این زمینه آماده پذیرش وکالت املاک اجاره ای شما می‌باشد.
مالکین و مستاجر‌ها می توانند با اعطای وکالت به وکلای متخصص و یا کارشناسان و مشاوران حقوقی گروه حقوقی بین المللی دفاع یاران بدون حضور خود در جلسه تنظیم عقد قرارداد اجاره خود را توسط وکیل املاک اجاره‌ای در محل جلسات تنظیم نمایند.
با توجه به مطالب فوق با هدف ارائه آگاهی به هموطنان داخل و خارج از کشور به تفسیر و تحلیل عقد اجاره و دعاوی حقوقی مالک و مستاجر می‌پردازیم :
قانونگذار در ماده 468 قانون مدنی عقد اجاره را تعریف کرده که البته این تعریف دارای ابهاماتی بوده که در بخش‌های بعدی به تفسیر آن خواهیم پرداخت.
اجاره عقدی است که مالک منافع عین ملک خود را برای مدتی معین به مستاجر واگذار می کند .
ارکان عقد درعقد اجاره املاک :
هرعقدی دارای ارکانیست که ارکان عقد در عقد اجاره به شرح ذیل است:
موجر : اجاره دهنده
مستاجر : اجاره کننده
عین مستاجره : مورد اجاره، آن چیز که اجاره میشود و مورد اجاره قرا میگیرد .
مال الاجاره : مال یا همان پرداخت مبلغ اجاره ماهیانه از طرف مستاجر به موجر
آیا اجاره اشیا نیزعلاوه بر اجاره املاک امکان پذیر است ؟
سوالی که ممکن است برای افراد پیش آید این است که آیا امکان اجاره اشیاء نیز علاوه بر اجاره املاک وجود دارد ؟
درپاسخ به این سوال باید گفت که این امکان وجود دارد و نیز در قانون مدنی هم به اجاره اشیاء پرداخته شده است و برای آن احکامی وضع شده است.
در اجاره اشیا مدت اجاره و درواقع شروع و پایان عقد بایستی مشخص شود.
چنانچه در عقد اجاره، شروع مدت قرارداد مشخص نشده باشد، املاک برای زمان شروع عقد، روز انعقاد قرارداد می‌باشد.
آیا موجردر اجاره املاک، باید مالک عین مستاجره باشد ؟
یکی از مسائل اساسی در اجاره در خصوص مالکیت عین مستاجره است که لازم است به این پرسش که آیا موجر در اجاره املاک ، باید مالک عین مستاجره باشد یا اینکه مالکیت منافع برای انعقاد اجاره کفایت می کند؟!
در صحت عقد اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است اما بایستی توجه نمود این شرط که مستاجر حتما مالک عین مستاجره باشد در قرارداد اجاره لازم نیست فلذا تحت شرایطی شخصی که مالک منافع عین مستاجره باشد هم میتواند اقدام به قرارداد اجاره نماید.
اجاره املاک مشاع :
گروه وکلای بین المللی دفاع یاران در این مبحث قصد دارد به اجاره املاک مشاع و احکام و قوانین خاص آن بپردازد چراکه اموال مشاع، یکی از انواع اموال است و امروزه املاک مشاع بسیار شایع هستند و منظور از اموال مشاع اموالی هستند که بیش از یک نفر در جزء به جزء آن مال شریک هستند .
اجاره مال مشاع جایز است اما تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
اجاره مال مشاع :
از عبارت بالا این گونه میتوان در خصوص اجاره املاک مشاع نتیجه گیری نمود:
1-امکان اجاره مال مشاع(اعم از ملک،زمین،آپارتمان و…) توسط هریک از شرکاء امکان پذیر است، اما در عقد اجاره چون مستاجر بایستی امکان استفاده از منافع مورد اجاره را داشته باشد و این استفاده کردن منوط به تسلیم عین مستاجره از طرف موجر به مستاجر می‌باشد.
در تسلیم عین مستاجره به مستاجر در ملک مشاع اذن شریک ضرورت داشته و الزامی است، درست است که عقد اجاره صحیح واقع گردیده است ولی حتما در زمان تسلیم مورد اجاره اذن شریک الزامی است.
در بسیاری از موارد بعد از انعقاد قرارداد اجاره توسط مالک و مستاجر، موجر یا همان مالک اقدام به تحویل عین مستاجره یا همان مورد اجاره نمی کند و مستاجر در بلاتکلیفی باقی می ماند.
درصورت مواجه شدن با چنین مواردی بایستی ابتدا موجر را اجبار به تحویل و تسلیم عین مستاجره نمود و درصورتی که اجبار امکان پذیر نباشد و درصورت تعدد اجبار، مستاجر دارای اختیار و یا به اصطلاح خیار فسخ عقد اجاره است. این خیار، بعد از تحقق عدم تحویل و الزامات تحویل به وجود می‌آید .
تعهدات موجر در اجاره املاک :
درقرارداد اجاره نیز مانند سایر قراردادها هریک طرفین دارای تعهداتی هستند و تعهدات موجر به شرح ذیل است:
- موجر بایستی عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت عدم تحویل عین مستاجره حتی بعد از اجبار و الزام او به تحویل، مستاجر دارای خیار فسخ شده و می تواند بصورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند .
- موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تحویل دهد که وی بتواند از آن استفاده نماید مثلا تحویل ساختمان نیمه کاره و یا تحویل آپارتمان مسکونی بدون برق ، گاز و آب و … تعهد موجر را نسبت به مستاجر از بین نمی‌برد.
- هرگاه معلوم شود عین مستاجره در زمان عقد اجاره دارای عیب‌هایی بوده باشد که مستاجر نسبت به آنها بی اطلاع باشد ، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
- موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از مورد استجاره باشد .
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای انتفاع از آن لازم است به عهده مالک می باشد مگر اینکه بر خلاف آن توافق گردد و یا اینکه عرف چیز دیگری را تعیین کرده باشد .
- چنانچه قبل از قبض مستاجره برای مورد اجاره از طرف شخص ثالثی مزاحمت ایجاد شود و مانع از انتفاع مستاجر از منافع مال مورد اجاره شود، دفع مزاحمت بر عهده موجر می باشد چرا که هنوز عین مستاجره تسلیم او نشده است.
تعهدات مستاجر دراجاره املاک :
همانطور که موجر در مقابل مستاجر دارای تعهداتی است که به آنها پرداخته شد ، مستاجر نیز در مقابل تعهداتی دارد که آنها را تحت عنوان تعهدات مستاجر در اجاره املاک بررسی میکنیم.
- ید مستاجر ید امانی است یعنی اینکه عین مستاجره که در دست مستاجر می باشد بصورت امانت در نزد او است. از آنجایی که مطابق رویه قانونی، اصل بر عدم تخلف امین می‌باشد و باید تخلف وی اثبات گردد.
- چنانچه مستاجر در عین مستاجره تعدی کند مسئولیت دارد.
- اگر مورد اجاره عین کلی باشد و معیوب باشد، مستاجر حق فسخ ندارد بلکه ابتدا میتواند موجر را مجبور به تسلیم مورد اجاره سالم کند و درصورتی که امکان پذیر نباشد ، مستاجر خیار فسخ دارد .
- اگر در مدت عقد اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید، فرضاً به دلیل زلزله قسمتی از خانه نیاز به تعمیر داشته باشد و این موجب ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات لازمه گردد، اگرچه در مدت زمان تعمیر، نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، اما در این صورت دارای خیار فسخ می‌باشد .
بایستی توجه نمود که عیبی موجب اختیار فسخ قرار داد است که امکان استفاده مستاجر از منفعت مال با آن به طور کلی یا جزئی زایل گردد و یا اینکه موجب سختی و مشکل در انتفاع باشد .
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حاصل میشود (حاصل شدن عیب بعد از انعقاد عقد و قبل از تسلیم عین مستاجره) موجب خیار فسخ است .
چنانچه، درمدت اجاره، عین مستاجره به واسطه حادثه ای بصورت کلی یا جزئی از بین برود از آن زمان نسبت به میزان تلف شده از عین مستاجره ،عقد منفسخ میشود.
وکلای موسسه حقوقی بین المللی دفاع یاران عدالت دارای وکلای با تجربه و خبره در زمینه املاک اجاره‌ای و با قبول وکالت املاک اجاره‌ای آماده ارائه برترین خدمات تخصصی در تنظیم و نگارش قراردادها می‌باشند.
برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت وکیل املاک اجاره‌ای با ما در ارتباط باشید.
فسخ ،انفساخ ،اقاله در عقد اجاره املاک :
فسخ ،انفساخ، اقاله در عقد اجاره املاک یا به طور کلی در عقد اجاره از مفاهیمی هستند که تحت شرایطی باعث پایان یافتن عقد به طور کلی یا جزئی می‌شوند.
فسخ :
یعنی اینکه یک شخص یک طرف قرارداد به دلیل دارا بودن این حق می تواند قرارداد یا معامله ای را به صورت یک جانبه، برهم بزند .
انفساخ :
هنگامی که یک عقد تحت شرایطی منفسخ میشود ، اراده هیچ یک از طرفین عقد دخالتی در انفساخ و از بین رفتن عقد نداشته و تحت شرایطی که در قانون مطرح شده اند عقد از بین میرود(مثلا ازبین رفتن عین مستاجره به طور کلی باعث انفساخ عقد به طور کلی میشود).
اقاله :
در اقاله، طرفین عقد با توافق یکدیگر، اقدام به برهم زدن و از بین بردن عقد میکنند .
تخلیه مورد اجاره در اجاره املاک :
پس از پایان یافتن عقد اجاره به علت اتمام موعد یا هریک از علت های ذکر شده در بالا بحث تخلیه مورد اجاره توسط مستاجر در اجاره املاک مطرح میشود.
دعوی تخلیه دعوایی است که از طرف موجر علیه مستاجر طرح میشود و قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد برای آشنایی با طرح این دعوا و جزئیات قانونی حاکم بر آن به بررسی این دعوا توسط موسسه حقوقی بین المللی دفاع یاران پرداخته ایم .
وکلای متخصص امور ملکی ، وکیل املاک اجاره ای معتقدند که مهم ترین حالتی را که دعوی تخلیه قابل تحقق است موردی است که مالک پس از انقضا مدت قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن عین مستاجره توسط خواهان تخلیه ملک توسط او می‌باشد .
در دعوای تخلیه ابتدا تصرف متصرف، قانونی و با اذن مالک بوده است، لیکن بعد از مدت قرارداد و بدون مجوز قانونی ملک وعین مستاجره بدون مجوز قانونی و اذن مالک در اختیار مستاجر است .
آیا دعوی تخلیه در اجاره املاک فقط زمانی مطرح است که مدت قرارداد خاتمه یافته است ؟
دعوی تخلیه فقط مختص زمانی نیست که مدت قرارداد در اجاره املاک تمام شده است و مستاجر از تخلیه کردن خودداری میکند، بلکه بنا به دلایل دیگری از جمله اینکه موجر دارای خیار فسخ در قرارداد باشد و شرط و توافق شده باشد که موجر هر وقت بخواهد و یا در صورت تحقق یا عدم تحقق فعل یا ترک فعلی مستاجر قرارداد را فسخ کند، لذا مواردی دیگر هم وجود دارد که مالک میتواند درخواست دعوا تخلیه نماید و این مورد منحصر به انقضا و پایان یافتن مدت قرارداد اجاره نمی‌شود .
برای کسب اطلاعات تخصصی حتماً از یک وکیل املاک اجاره‌ای جهت راهنمایی در کلیه امور ملکی ، اجاره و… بهره‌مند گردید.
برای اقامه دعوا تخلیه در اجاره املاک به چه مرجعی مراجعه کنیم ؟
گروه وکلای بین المللی دفاع باران در این مبحث قصد دارد با بررسی مراجعی که شما عزیزان میتوانید در آنها نسبت به اقامه دعوی تخلیه در اجاره املاک اقدام کنید در آگاهی بخشی به شما عزیزان گامی مهم بردارد.
شوراهای حل اختلاف مصوب 1387 مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه می‌باشد . دلالت ضمنی از همین قانون دعوی تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی بایستی در دادگاه های مطرح گردد هر چند ممکن است بعضی موارد صلاحیت شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی در راستای یکدیگر رسیدگی‌هایی داشته باشند مثلا در برخی موارد شورای حل اختلاف در برخی موارد سرقفلی تصمیم میگیرد، درحالیکه در قانون صراحتاً منع شده است .
دعوی تخلیه در اجاره املاک ، تشریفات و پیچیدگی ندارند ، دعوی تخلیه را بایستی یک دعوی غیر مالی دانست وباید گفت که در مقایسه با سایر دعاوی حقوقی دعوی تخلیه در اجاره املاک تشریفات و پیچیدگی چندانی ندارد، لذا از لحاظ هزینه دادرسی و سایر تشریفات برای مالک دارای نگرانی نمی‌باشد و چون ابطال تمبر دعاوی غیر مالی است و این موضوع عموما توسط شورای حل اختلاف محل صورت میگیرد از لحاظ زمانی نیز، رسیدگی آن زمان کمتری به طول می انجامد و معمولا ظرف مدت یک هفته تا ده روز شورا مبادرت به صدور دستور تخلیه می کند، ولی برای سرعت بخشیدن هرچه بیشتر به روند پرونده حتماً از یک وکیل املاک اجاره‌ای متخصص در این زمینه مشاوره بگیرید.
موسسه حقوقی بین المللی دفاع یاران عدالت با بهره مندی از قضات بازنشسته دادگاه ها و دادسراها و وکلای پایه یک دادگستری و مشاورین مجرب و متخصص آماده قبول وکالت و ارائه مشاوره بصورت تخصصی در امور املاک اجاره ای می‌باشد .